Аренда коммерческой недвижимости в 2026 году

С 2026 года в Казахстане изменились правила применения специального налогового режима на основе упрощенной декларации. Поэтому у предпринимателей, которые сдают коммерческую недвижимость, возникает вопрос: можно ли получать доход от аренды магазина, офиса, торгового дома или торгового центра и при этом оставаться на СНР.

Особенно актуален этот вопрос для владельцев крупных торговых объектов. Например, может ли ИП на упрощенке сдавать собственный торговый дом площадью более 2 500 м²?

Короткий ответ: может, если речь идет именно об аренде собственной недвижимости, деятельность не относится к эксплуатации торгового рынка и соблюдаются остальные условия применения СНР.

При этом одной площади объекта недостаточно для определения налогового режима. Значение имеет, кому принадлежит недвижимость, заключается договор аренды или субаренды, а также относится ли объект к торговому рынку.

Кто может применять упрощенный режим в 2026 году

Правила применения СНР на основе упрощенной декларации в Казахстане установлены статьей 723 Налогового кодекса Республики Казахстан от 18 июля 2025 года № 214-VIII.

Применять этот налоговый режим могут ИП и юридические лица-резиденты РК при соблюдении установленных Налоговым кодексом требований.

В частности, учитывается предел дохода — 600 000 МРП за календарный год. Кроме того, предприниматель не должен осуществлять виды деятельности, для которых применение упрощенного режима запрещено.

Перечень таких видов деятельности утвержден постановлением Правительства Республики Казахстан от 14 ноября 2025 года № 970 и действует с 1 января 2026 года.

Именно эти ограничения необходимо учитывать при сдаче коммерческой недвижимости в аренду на упрощенке в 2026 году.

Можно ли сдавать собственную коммерческую недвижимость на СНР

Получение дохода от аренды собственной недвижимости само по себе не означает обязательного перехода предпринимателя на общеустановленный режим налогообложения.

КГД в разъяснении от 29 июня 2026 года указал, что сдача ИП собственной недвижимости в аренду сама по себе не является основанием для перехода на общеустановленный порядок налогообложения при соблюдении требований статьи 723 НК РК.

При этом важно различать два понятия:

• аренда — предприниматель является собственником объекта и передает свою недвижимость другому лицу во временное пользование;
• субаренда — предприниматель арендует чужую недвижимость, после чего полностью или частично пересдает ее другим лицам.

В 2026 году для аренды и субаренды торговой недвижимости установлены разные ограничения.

Аренда и эксплуатация торгового рынка

В перечне запрещенных видов деятельности отдельно предусмотрена аренда и эксплуатация торгового рынка.

К такой деятельности относится ОКЭД 68203 — «Аренда (субаренда) и управление собственным или арендованным торговым рынком».

Если предприниматель фактически занимается арендой и эксплуатацией торгового рынка, применять СНР на основе упрощенной декларации нельзя.

При этом название объекта само по себе не определяет его статус. То, что объект называется «торговым домом», «торговым центром» или «коммерческим центром», еще не означает, что он является торговым рынком.

Необходимо учитывать фактические характеристики объекта и организацию деятельности.

Какие ограничения действуют при субаренде

Отдельный запрет предусмотрен для сдачи в субаренду определенных объектов торговой недвижимости.

Он распространяется на:

• объекты, относящиеся к торговым рынкам;
• стационарные торговые объекты категории 1;
• стационарные торговые объекты категории 2;
• находящиеся на их территории торговые места;
• торговые объекты;
• объекты общественного питания.

Эта деятельность предусмотрена пунктом 16 запрещенного перечня.

Поэтому утверждение, что любая аренда крупного торгового объекта запрещена на упрощенке, некорректно. Необходимо учитывать, является недвижимость собственной или арендованной, а также относится ли деятельность к эксплуатации торгового рынка.

Что нужно учитывать по ОКЭД 68204

ОКЭД 68204 называется «Аренда и управление собственной торговой недвижимостью и многофункциональными комплексами в торговой деятельности».

Этот код фигурирует в строке перечня, связанной с ограничениями по торговой недвижимости. Из-за этого может возникнуть мнение, что любой собственник торгового дома или торгового центра с ОКЭД 68204 автоматически не вправе применять упрощенный режим.

Однако запрещенный вид деятельности в перечне сформулирован именно как сдача в субаренду определенных торговых объектов.

Поэтому при определении права на применение СНР необходимо учитывать не только ОКЭД, но и фактически осуществляемую предпринимателем деятельность.

Если ИП является собственником торговой недвижимости и напрямую заключает договоры аренды с арендаторами, такая деятельность не является субарендой.

Как площадь торгового объекта влияет на категорию

При субаренде важно определить категорию стационарного торгового объекта. При этом законодательство учитывает именно торговую площадь, а не общую площадь всего здания.

• Категория 1 — торговая площадь более 10 000 м²;
• категория 2 — от 2 000 до 10 000 м²;
• категория 3 — от 500 до 2 000 м²;
• категория 4 — от 100 до 500 м²;
• категория 5 — менее 100 м².

Например, если общая площадь торгового дома составляет 2 700 м², это еще не означает автоматически, что объект относится ко второй категории. Для определения категории необходимо установить именно его торговую площадь.

Что изменилось для объектов категории 3

В действующем запрете на субаренду прямо указаны торговые рынки и стационарные торговые объекты категорий 1 и 2. Категория 3 в этой формулировке не указана.

Поэтому ранее действовавшее правило о запрете субаренды объектов категорий 1, 2 и 3 нельзя автоматически применять к правилам 2026 года.

Можно ли сдавать торговый дом площадью более 2 500 м²

Если торговый дом принадлежит предпринимателю на праве собственности и ИП напрямую заключает договоры аренды с магазинами, бутиками, кафе или другими арендаторами, речь идет об аренде собственной коммерческой недвижимости.

Сам факт того, что площадь здания превышает 2 500 м², не является самостоятельным основанием для запрета на применение упрощенного режима.

ИП может применять СНР, если его фактическая деятельность не относится к эксплуатации торгового рынка и одновременно выполняются остальные требования статьи 723 Налогового кодекса.

Другая ситуация возникает, если предприниматель сам арендует крупный торговый объект и затем пересдает его помещения другим лицам.

В таком случае возникает субаренда. Если объект относится к торговому рынку либо стационарному торговому объекту категории 1 или 2, такая деятельность подпадает под установленный запрет.

Что проверить предпринимателю

Чтобы определить, можно ли применять упрощенный режим при аренде коммерческой недвижимости в Казахстане в 2026 году, необходимо проверить:

1. кому принадлежит недвижимость;
2. заключается договор аренды или субаренды;
3. является ли объект торговым рынком;
4. при субаренде — к какой категории относится торговый объект;
5. какова именно торговая площадь объекта;
6. соответствует ли зарегистрированный ОКЭД фактическому виду деятельности;
7. выполняются ли остальные требования статьи 723 Налогового кодекса.

Вывод

В 2026 году ИП на СНР может сдавать в аренду собственную коммерческую недвижимость, в том числе торговый дом площадью более 2 500 м².

Размер здания сам по себе не является основанием для запрета на применение упрощенной декларации. Основное значение имеют право собственности, фактический характер деятельности, статус торгового объекта и его торговая площадь.

Если собственник напрямую сдает свою коммерческую недвижимость арендаторам и деятельность не относится к аренде и эксплуатации торгового рынка, наличие крупного торгового объекта само по себе не означает потерю права на СНР.

При субаренде правила отличаются: если предприниматель арендует и пересдает торговый рынок либо стационарный торговый объект категории 1 или 2, такая деятельность относится к запрещенным для применения упрощенного режима.