Оценка коммерческой недвижимости для налогообложения в 2026 году: когда нужна оценка
Написать в WhatsApp (Алматы)
2026 год начался с массовых изменений в законодательстве.
Одним из ключевых стало возвращение обязанности по оценке коммерческой недвижимости, что для части собственников может привести к существенному изменению налоговой базы и, соответственно, налога на имущество.
Да, мы ждали этого давно…
Почему вернули оценку коммерческой недвижимости
Более 10 лет назад предпринимателям упростили порядок определения стоимости коммерческой недвижимости. Одной из причин были жалобы бизнеса на дополнительные расходы, связанные с услугами оценщиков.
В результате обязанность регулярно проводить оценку убрали. Если говорить простыми словами, стоимость недвижимости для расчётов стали брать прежде всего из договора купли-продажи.
Если стоимости приобретения не было, тогда уже требовалась оценка.
И уже тогда такой подход выглядел спорно.
Инфляцию никто не отменял. Одни владельцы коммерческой недвижимости приобретали объекты ещё в 1990-х годах, другие — на пике цен в долларах в 2007 году.
Использовать первоначальную стоимость объекта спустя десятилетия без учёта изменения рынка — далеко не всегда логично.
Сначала проблема была не слишком заметна. В основном недовольство возникало у тех, кто приобрёл магазин, офис или другое помещение по высокой цене.
Собственники же недвижимости, купленной, например, в 1998 году за 300 000 тенге, вполне могли быть довольны действующим порядком.
Но с каждым годом разрыв между рыночной стоимостью недвижимости и первоначальной ценой приобретения становился всё больше.
В итоге сформировалась ситуация, при которой значительная часть коммерческой недвижимости за счёт инфляции и роста рынка существенно подорожала, а её стоимость для целей налогообложения практически не менялась.
И наконец эту норму пересмотрели.
Само возвращение периодической оценки выглядит логичным. Вопросы вызывает то, как соответствующая норма сформулирована в новом Налоговом кодексе.
Оценка коммерческой недвижимости по статье 591 НК РК
С 2026 года согласно пункту 6 статьи 591 НК РК для отдельных собственников коммерческой недвижимости снова становится актуальной рыночная оценка объекта.
В частности, речь идёт об ИП, не ведущих бухгалтерский учёт.
В первые три года после приобретения недвижимости для определения налоговой базы используется совокупность затрат на её приобретение.
В последующие периоды применяется рыночная стоимость недвижимости.
При этом оценка должна проводиться не реже одного раза в каждые три года.
До 2026 года применялся другой подход: в основе расчёта могла использоваться стоимость приобретения по договору, а оценка становилась необходимой в случаях, когда соответствующей стоимости не было.
Новый Налоговый кодекс фактически возвращает периодическую оценку коммерческой недвижимости.
Почему возникают вопросы к оценке «по состоянию на 1 января»
Для юридических лиц и ИП, ведущих бухгалтерский учёт, формулировка относительно понятна: оценка имущества должна производиться не реже одного раза в каждые три года.
Но для ИП, которые бухгалтерский учёт не ведут, появляется дополнительная формулировка:
«по состоянию на 1 января».
Именно эта фраза вызывает на практике больше всего вопросов.
Проблема №1. Массовая оценка недвижимости на одну дату
Если трактовать норму буквально, возникает вопрос: должны ли владельцы коммерческой недвижимости обращаться к оценщикам именно на начало января?
Теоретически это означало бы, что огромному количеству собственников необходимо практически одновременно провести оценку объектов.
Рынок оценочных услуг объективно не рассчитан на то, чтобы вся коммерческая недвижимость страны оценивалась в течение нескольких дней.
Проблема №2. Рыночные данные после Нового года
Для определения рыночной стоимости необходим сам рынок: предложения, аналоги, сделки и другие данные.
Но начало января традиционно является периодом низкой активности.
Количество актуальных объявлений о продаже коммерческой недвижимости сразу после Нового года может быть значительно меньше, а значит, проведение полноценного анализа становится сложнее.
Проблема №3. Ретроспективная оценка на 1 января 2026 года
Возможен и другой вариант толкования: оценку разрешат проводить позднее, но с ретроспективной датой — по состоянию на 1 января 2026 года.
Такая оценка возможна.
Однако ретроспективная оценка коммерческой недвижимости сложнее обычной текущей оценки, поскольку оценщику необходимо анализировать рынок именно на дату в прошлом.
Соответственно, такая работа может стоить дороже.
И снова возникает вопрос: зачем создавать дополнительную сложность, если ранее оценка могла равномерно проводиться в течение года?
Почему вопрос особенно важен для ИП без бухгалтерского учёта
Значительная часть коммерческой недвижимости оформлена не непосредственно на компании, а на физических лиц, которые используют её в предпринимательской деятельности.
Поэтому формулировка, отдельно устанавливающая требования для ИП, не ведущих бухгалтерский учёт, затрагивает достаточно большое количество объектов.
Ранее система была значительно проще.
Оценки можно было делать равномерно в течение года по текущей дате, а затем использовать полученную стоимость при заполнении декларации по имуществу.
Например, наши клиенты в ЦОБ «Актив» обычно проводили оценку заранее — с апреля по ноябрь, без январского ажиотажа.
А затем в установленный срок подавалась декларация и рассчитывался налог.
Теперь ключевой вопрос связан не столько с самой обязанностью проводить оценку, сколько с требованием определить стоимость именно по состоянию на 1 января.
Нужна ли новая оценка для формы 700.00 в 2026 году
Один из главных вопросов собственников коммерческой недвижимости:
можно ли в 2026 году сдать декларацию по имуществу, используя стоимость, которая применялась ранее?
Или уже необходимо заказывать новую оценку?
Разберёмся.
Владельцы соответствующих объектов представляют форму 700.00 — декларацию по налогу на транспортные средства, земельному налогу и налогу на имущество в установленный законодательством срок.
За последние годы многие привыкли рассчитывать налоговую базу по старому порядку.
Но после вступления в силу новых норм необходимо отдельно проверить, соответствует ли используемая стоимость требованиям нового Налогового кодекса.
Как определяется стоимость недвижимости для налога на имущество
Статья 591 нового Налогового кодекса устанавливает разные правила в зависимости от того, ведётся бухгалтерский учёт или нет.
Для ТОО и ИП, ведущих бухгалтерский учёт
Налоговая база определяется исходя из среднегодовой балансовой стоимости объектов налогообложения с учётом произведённой переоценки имущества.
При этом соответствующая оценка должна производиться не реже одного раза в каждые три года.
Для ИП, не ведущих бухгалтерский учёт
В первые три года используется совокупность затрат на приобретение объекта.
В последующие периоды — рыночная стоимость коммерческой недвижимости.
При этом оценка также должна проводиться не реже одного раза в три года, но уже по состоянию на 1 января.
Когда собственнику коммерческой недвижимости нужно заказывать оценку
Если перевести требования Налогового кодекса на практический язык, алгоритм выглядит следующим образом.
1. Проверяем дату приобретения недвижимости
Возьмите документ, на основании которого был приобретён объект: например, договор купли-продажи коммерческого помещения.
Проверьте дату приобретения и стоимость объекта.
Если с момента приобретения прошло более трёх лет, необходимо переходить к следующему этапу.
2. Проверяем имеющийся отчёт об оценке
Если ранее уже проводилась оценка коммерческой недвижимости, необходимо посмотреть дату отчёта.
Если оценке более трёх лет, использовать её без дополнительной проверки уже нельзя.
3. Заказываем новую оценку недвижимости
Если объект приобретён более трёх лет назад и действующего отчёта об оценке нет либо предыдущая оценка проводилась более трёх лет назад, возникает необходимость провести новую оценку.
При этом порядок будет отличаться:
- для лиц, ведущих бухгалтерский учёт — оценка может проводиться по соответствующей текущей дате;
- для ИП, не ведущих бухгалтерский учёт — необходимо учитывать требование об оценке по состоянию на 1 января.
В последнем случае может потребоваться ретроспективная оценка коммерческой недвижимости на 1 января 2026 года.
Пример: магазин приобретён в 2011 году
Допустим, собственник приобрёл магазин в 2011 году.
Если после этого оценка вообще не проводилась либо последнему отчёту об оценке уже более трёх лет, то вопрос проведения новой оценки нельзя игнорировать.
Исходя из действующей формулировки Налогового кодекса, такой объект уже вышел за пределы первоначального трёхлетнего периода.
Следовательно, необходимо определить, какая стоимость должна использоваться в качестве налоговой базы в 2026 году.
Можно ли продолжить сдавать форму 700.00 «по-старому»
Здесь возникает уже другой вопрос — вопрос налогового администрирования.
Даже если в определённый период налоговые органы не будут массово запрашивать новые отчёты об оценке, это само по себе не отменяет норму Налогового кодекса.
Отсутствие проверки сегодня не означает отсутствие налоговых рисков в будущем.
Поэтому при принятии решения важно понимать возможные последствия использования старой стоимости объекта.
Какие риски возникают, если оценка недвижимости не проведена
Если налоговый орган в дальнейшем установит, что налоговая база по коммерческой недвижимости была определена неверно, собственнику может потребоваться скорректировать обязательства.
В зависимости от конкретной ситуации это может означать необходимость:
- доплатить налог на имущество за соответствующий период;
- уплатить начисленную пеню;
- подать дополнительную налоговую отчётность;
- дать пояснения по использованной налоговой базе.
Причём корректировки могут потребоваться за период начиная с 2026 года и до момента выявления нарушения, если налоговая база действительно была рассчитана неправильно.
Что проверить владельцу коммерческой недвижимости в 2026 году
Собственникам коммерческой недвижимости сейчас имеет смысл не ждать момента подачи декларации или получения уведомления, а заранее проверить документы.
В первую очередь необходимо определить:
- когда была приобретена коммерческая недвижимость;
- какая стоимость использовалась ранее для расчёта налога;
- проводилась ли оценка объекта;
- когда был составлен последний отчёт об оценке;
- ведёт ли ИП бухгалтерский учёт;
- не требуется ли новая или ретроспективная оценка на 1 января 2026 года.
Особенно внимательно стоит проверить объекты, приобретённые более трёх лет назад и не имеющие актуального отчёта об оценке.
Именно по таким объектам новая норма Налогового кодекса может иметь наибольшее практическое значение.
