2026 год начался с массовых изменений в законах.
Одним из ключевых стало возвращение обязанности по оценке коммерческой недвижимости, что приведет к значительному увеличению налога на имущество.
Да, мы ждали этого давно…
Предыстория:
более 10 лет назад предпринимателям, так как они жаловались на стоимость услуг по оценке, решили упростить правила и убрать обязанность по оценке коммерческой недвижимости. В кодексе прописали, в вольном переводе: стоимость брать из договора купли-продажи.
(а если ее нет - тогда делать оценку).
И уже тогда это было нелогично…
Ведь инфляцию никто не отменял. Были владельцы коммерческой недвижимости, которые купили объекты в лохматые 90-е, и те, кто приобрел их на пике в долларах в 2007 году.
Всех под одну гребенку - это нелогично.
Но, ок, мы приняли это, и начался бардак… Сначала небольшой: жаловались в основном те, кто купил магазины по высокой цене. Те, кто приобрел недвижимость в 1998 году за 300 000 тенге, не жаловались.
Но чем дальше, тем больше становился разрыв между рыночной стоимостью и ценой покупки. В итоге, несмотря на закон, старых владельцев «заставляли» делать оценку, а дорогую недвижимость не трогали.
Потом прошло еще несколько лет, и в итоге большой пул недвижимости за счет инфляции вырос в цене, а налоги - нет.
И наконец у законотворцев дошли руки изменить эту норму.
И это хорошо. Одно плохо - как это сделали в новом НК…
С этого года, согласно п. 6 ст. 591 НК РК, собственники коммерческой недвижимости, а именно:
ИП, НЕ ведущие бухучёт
через три года после приобретения недвижимости должны делать оценку по рыночной стоимости и с неё платить налог на имущество
До 2026 года действовала норма — платить с суммы договора приобретения, и только если суммы нет, то с оценки.
А с Новым НК вернули норму по оценке.
Причём это, в принципе, логически правильное изменение.
Но если у юрлиц и ИП, ведущих бухучёт, формулировка кодекса гласит: «оценка имущества должна производиться не реже одного раза в каждые три года», то у ИП, НЕ ведущих бухучёт, добавлено:
«по состоянию на 1 января»
Что это вообще такое
И зачем
Где логика
🦅 Какие проблемы могут возникнуть из формулировки «на 1 января»
1) Нужно будет срочно: 1 января❗️ связываться с оценщиками, которые за одну неделю должны успеть оценить всю комм. недвижимость в Казахстане⁉
К слову, такого количества оценщиков у нас просто нет.
2) Для определения рыночной стоимости нужен рынок.
А какой рынок продаж недвижимости после Нового года
Вы видели объявления на «Крыше» до 10 января
3) И допустим, дадут разъяснения, что оценку можно сделать в любое время года, НО с ретроспективной датой на 1 января
Да, такое возможно, но, как правило, это дороже.
И снова вопрос — а зачем
Большинство коммерческой недвижимости оформлено не на компании, на физических лиц.
Почему же так отдельно выделили оценку именно для них — ИП, НЕ ведущих бухучёт
Ведь старая система была вполне рабочей и оправданной
Оценки делались равномерно в течение года текущей датой и применялись в декларации по имуществу.
Причём у нас, чтобы не было ажиотажа клиенты ЦОБ Актив спокойно с апреля по ноябрь делали оценку, с 50%-ной скидкой.
И в марте по ней сдавался отчёт, платились налоги.
Ладно, ещё применение амортизации зданий отменили совсем, но зачем оценка на 1 января ?
Главный вопрос:
Можно ли в 2026 г. сдать декларацию по имуществу с цифрами прошлого года
Когда нужна оценка?
Итак, в срок до 31 марта владельцам коммерческой недвижимости нужно сдавать форму 700 - Декларацию по земле и имуществу (для своих - краткое название, бухгалтера, пжл, не придирайтесь).
У нас за последние 10 лет уже привыкли сдавать этот отчёт с формулировкой «по-старому»…
Но можно ли так делать?
И в каких случаях нужна оценка?
Давайте разбираться
В ст. 591 нового НК сказано, что для ведущих бухучёт «налоговой базой … является среднегодовая балансовая стоимость … с учётом произведённой переоценки имущества❗️
При этом такая оценка должна производиться не реже 1 раза в каждые 3 года».
А для ип, НЕ ведущих бухучёт: «в первые три года… совокупность затрат на их приобретение… в последующие периоды - рыночная стоимость
При этом такая оценка должна производиться не реже 1 раза в каждые 3 года по состоянию на 1 января».
В вольном переводе
Что для ТОО, что для ИП суть такая:
с момента приобретения недвижимости (или строительства и т.д.) расчёт налога осуществляется по стоимости покупки или расходов на строительство.
А потом, через 3 года - по отчёту об оценке📊, который действует не более 3-х лет
И нет в Кодексе никаких разъяснений от Налоговых органов что: «оценка не нужна и мы вас трогать не будем до 2029 года…»
Слышали такое?
Так вот, когда нужна оценка, соглано Новому НК:
1) Берём документ, к примеру, договор купли-продажи помещения, смотрим дату и сумму приобретения.
Если дата более 3-х лет, то
2) Берём отчёт по оценке (если он есть, конечно).
Если дата отчёта по оценке более 3 лет, то
3) Заказываем новую оценку.
Причем:
Для ведущих учёт - текущей датой,
для НЕ ведущих - ретроспективную на 1 января 2026 года
И бедные оценщики (ретро - это сложно), или наоборот богатые…
4) Таким образом, если у вас куплен магазин в 2011 году и нет оценки (или оценка старше 3-х лет), то обязательно, согласно Кодексу, нужно делать оценку СЕЙЧАС
Есть, правда, одно НО:
и это уже вопрос налогового администрирования…
